这份决定，影响楼市下一个十年？

作者：做做 2013-11-22 14:03

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，是对全面深化改革进行总体部署的纲领性文件。同时，也被房地产业内认为，是管理层对未来十年中国房地产市场的“定调”。《决定》涉及未 ..

     十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，是对全面深化改革进行总体部署的纲领性文件。同时，也被房地产业内认为，是管理层对未来十年中国房地产市场的“定调”。
     《决定》涉及未来房地产调控方向的转型、土地供应的变化等，而“单独二胎”释放的人口红利，也触及到未来房地产市场的购买需求。
      下一个十年，楼市如何走，有专家从《决定》中看出了“门道”。

    “土改”有突破小产权房过热
      此次《决定》中，涉及土地制度改革，首次明确产权的范围与土地改革的方向及让农民享有更多财产权。业内解读是土地制度改革划时代意义上的转折点。虽然《决定》表现出加大土地供应的决心，集体土地用地入市与农用地入市加快，但是小产权房转正的基础条件与时机依然不成熟。同时，最重要的宅基地，仍缺乏动作。宅基地不属于经营性建设用地，所以未来几年内很难实现与国有土地同等入市。
      深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，关于土地方面的一系列改革措施，都是由小市场预期所决定的，特别是宅基地、小产权房等。对房地产来说，三中全会核心关注的就是土地供应。现在这些小市场急于解冻，为自己正名，投资客也纷纷抢购。实际上，最后未必能实现预期，毕竟宅基地和小产权房等目前大多是违法建筑，要解决这一问题还需要一个长期的过程，短期炒作只会抬高房价，在这方面还是存在一定的风险和陷阱，投资客还是要理性看待。
兰江山第地产副总裁杨大谷也表达了相同观点，他认为此次土地改革跨度大，农村土地流转是增大供应的一个表现，但是小产权房短期内很难正名入市。

    房产税铺开还需时间
       此前业内热议的“房产税”，在《决定》中提到的变成“房地产税”，而“房产税”只是“房地产税”其中一个税种，要立法走流程，还会是一个漫长的过程。另外，针对房地产税立法用了“加快”二字。有行业人士指出，这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。此次提出，回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求，是税制改革中的一大亮点。
       宋丁也明确表示，房产税不能由某一个单独的部门来决定，它是由立法来决定的。从会议召开，到政策出台，到立法，再到省市立法部门，最后实施，要经历一个漫长的过程。杨大谷则表示，房产税会很快扩围，开始新一轮试点，但是落实到深圳预计会到2014年。目前来看，限购限贷短期难取消，要等房产税真正铺开实施之后，还需3～5年。
综合来看，关于房产税的试点和增收等政策的实施是必然的，只是会有所延迟。宋丁还表示，最终市场手段会取代政府调控，一旦法律体系健全，市场需求和房价的涨跌都是正常现象，政府干预将减少。也有观点认为，短期如果市场有不理性反弹，管理层可能还是会适当出手。
       房地内参创始人尹香武持不同观点。他表示，房产税将减少了政府对房地产的干预。目前虽然还没有细则出台，但是交给市场运作的意图很明显。购房者也应该转变思维，适应更自由的市场，房价也能因此稳定。

     人口红利楼市受惠
        随着城乡交流的日益广泛，户籍制度已引起愈来愈广泛的争议，被指抑制了劳动力、人才的自由流动。《决定》中提到加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。另一方面“单独二胎”的改革，也是释放人口红利的重要手段。在某种程度上，人口增多，市场需求更强，对房地产来说，也是一个重大利好。
       尹香武表示，除了房产税外，一切改革措施，都是为了促进国家经济发展。在促进经济增长的基础上，对房地产来说，也是一个利好。“单独二胎”和“户籍改革”，一方面增加人口红利，一方面控制一线城市人口流动，维持社会人口平衡和缓解老龄化问题。只要政策放开，还是有很多单独家庭愿意生二胎。人口增长，市场需求必然增大，同时增大土地供应就势在必行。
但杨大谷认为，“单独二胎”和“户籍改革”对房地产影响不大，从政策实施，到新一批购房者长大，还需要20年时间，20年后的房地产市场又不一样，没人说得准，还是要把握当下。
      业内观点不尽相同，但综合来看，《决定》体现了管理层改革的决心和魄力，也有望给楼市带来稳定与健康。

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