开发商在京拿地进入不计成本期

作者：大港城置业帮手 2013-11-05 10:41

　　考虑到明年近五成新增供应为自住型商品房，为了最大限度地争夺硕果仅存的商品房用地，北京的开发商开始进入不计成本拿地的时期。昨日，北京市土地整理储备中心一日出让朝阳东坝等8宗地块，其中不但价格屡现“面 ..

　　考虑到明年近五成新增供应为自住型商品房，为了最大限度地争夺硕果仅存的商品房用地，北京的开发商开始进入不计成本拿地的时期。昨日，北京市土地整理储备中心一日出让朝阳东坝等8宗地块，其中不但价格屡现“面粉贵过面包”的情况，开发商们更是为了争夺今年所剩无几的土地资源认可“配建挤掉商品房”让业内颇感意外。
　　价格：亦庄东坝摸高4万元/平方米
　　朝阳东坝地块是昨日8宗地块中最受关注的，拍卖前便收到14份网上竞价，共有15家开发商以联合体到场围猎，其中不乏万科、中海等一线房企。最终，保利首开联合体以总价21亿元，配建8500平方米限价商品住房和5万平方米自住型住宅的代价夺得该地块。据此前公告，该地块限价房售价9900元/平方米，自住型商品房售价2.2万元/平方米，剔除保障房后，楼面价高达3.7万元/平方米，创下该区域楼面价新高。同样创下区域楼面价新高的还有首开住总联合体以12.2亿元配建8万平方米公租房摘得的亦庄地块。
　　北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，亦庄、东坝两地块的保障房部分都超过了50%，最后商品房部分地块楼面价超过3万元，都接近或者超过了区域在售的商品房价格。可见房企的拿地积极性依然爆棚，在一线城市对优质地块依然是拿地不问价。
　　代价：配建挤掉商品房也认可
　　虽然在北京商品房配建保障房已经成为常态，配建面积超出商品房面积的情况也时有发生，但在昨日竞价中，有的地块甚至由于开发商竞报自住型住宅面积太过积极而完全挤占掉了商品房，成为一道奇观。
　　以昨日出让的顺义新城地块和平谷大兴镇地块为例，两块地的拍卖过程充满戏剧性。顺义地块经25轮报价触及9.45亿元价格上限后，开始现场竞报自住型住宅面积。龙湖和中铁建轮番飙价，将2.7万平方米的住宅建筑面积全部竞报成自住型住宅后仍然难分胜负，无奈又转入竞价环节，最终中铁建以10.27亿元配建拿下，溢价47%。
　　与顺义地块相似，平谷大兴镇地块也由于竞争激烈而全部变成了政策性房屋。该地块达到6.05亿元上限后开始竞报自住型住宅，由于开发商举牌太过积极，导致所有面积都变成自住型住宅，只好再竞地价，最终旭辉以7.2亿元夺得该地块，溢价率高达73%。
　　此外，纯自住型住宅地块目前并未受到开发商较大关注。通州于家务地块除配建经适房外全部为自住型商品房，只有3家开发商参与竞拍，最终首旅旗下紫峰以8.1亿元加配建7.8万平方米经适房的代价夺得该地块;而另一块房山新城地块也因为全部限价，受到的关注寥寥无几，最终中铁嘉业以8.04亿元竞得。
　　后果：高利润戛然而止
　　昨日万科、融创等标杆房企虽然也都到场，但最终并未出手，这些企业都是今年早些时候纯商品住宅地块集中出让时的拿地大户，但昨日它们显然选择了观望。而最终拿地的企业，则以中铁建、旭辉、合景泰富这样的中型房企为主。
　　“政府转变土地出让的模式，而当前模式推出的地块不一定会受到所有开发商的欢迎。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。在他看来，“限房价、竞配建”的土地出让模式考验开发商的成本控制能力与周转能力，比较适合擅长产业化开发和高周转的企业，同时由于住宅限价，所以拿地企业无法追求高利润，曾经寄希望于拿地王、卖豪宅的局面戛然而止。
　　但张大伟提醒，在目前供应量明显大涨、限价政策严格的情况下，商品房地块的高价明显酝酿市场风险。“从今天出让的情况看，同一地块商品房与自主型住宅的价格差距大于30%，对于配建了大量自主型地块的商品房地块来说，开发商定价难度肯定加大了。”

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