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仁恒置地:蜗牛式开发享尽红利 多地质量问题缠身

作者：大港城置业帮手 2013-11-06 14:36
　　6年未在南京拿地的仁恒置地，再一次进入了人们的视野。10月29日，仁恒置地仅经过5轮叫价，便以28.77亿总价拿下江心洲G73混合地块，楼面价为7447元/㎡，溢价率仅为1.4%。 　　对于价已经高达1.2万元 ..
　　6年未在南京拿地的仁恒置地，再一次进入了人们的视野。10月29日，仁恒置地仅经过5轮叫价，便以28.77亿总价拿下江心洲G73混合地块，楼面价为7447元/㎡，溢价率仅为1.4%。
　　对于价已经高达1.2万元/㎡的南京江心洲板块，仁恒置业以如此低价拿地引起了不小的争议。其实低价买进，高价卖出，似乎已经成为仁恒置业一贯的作风，就拿仁恒江湾城项目来说，6年的“蜗牛式”开发，项目均价已达27000元/㎡，仁恒置地利润竟可达200%。
　　仁恒置业的慢开发尽享土地红利，但随着其近些年各地项目频发的质量纠纷，这让已经备受争议的仁恒再次被推上了舆论的风口浪尖。
　　“蜗牛式”开发享尽红利
　　仁恒置地的慢速开发之道，在港资领衔的外资地产军团中非常常见。
　　记者调查发现，仁恒近两年出售的冠军楼盘拿地时间基本在2006年至2007年，待周边区域已开发成熟，再慢慢把价格做上去，并获得高额回报。这一策略因其囤地嫌疑，备受各方抨击，但在较低的资金成本背景下，又成为最主流的外资房企开发之道。
　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示：“香港、新加坡的房地产公司来中国还是比较守规矩的，但是只要守规矩，按照中国的法律程度走一圈下来，它的开工进度一定非常缓慢。”然而，这种慢周转的模式也使其充分享受到土地升值带来的红利。
　　以仁恒上海项目为例，1997年仁恒滨江园上市时的销售价格超过8000元/平米，而周边住宅的售价才2000-3000元人民币/平米;2004年入市、2009年收官的仁恒河滨城售价从最初的2万元/平米已经上升到今天的6万元/平米;仁恒滨江花园在5年时间内价格同样翻番。
　　2006年12月27日，南京仁恒置业以24.05亿的总价夺得河西大街南侧地块，打造仁恒江湾城项目。当时，竞拍地块总用地面积达353126.5平方米，折合每亩单价524万元，单位地价7856元/㎡。以容积率2.2计算，楼面地价达3570元/㎡，加上建安成本、人力成本以及其他各种税费、管理成本，最终的成本价达6500—6800元/㎡。
　　2009年仁恒江湾城一期开盘时均价为15000元/㎡，仅到2009年底，均价飙升至20900元/㎡，2012年初因销量问题，项目精装修房源均价一度跌到22000元/㎡。根据网上数据显示，目前仁恒江湾城均价达27000元/㎡，以2000元/㎡精装标准计算，日前楼盘利润或达200%以上。
　　无独有偶，2012年8月，仁恒置地在珠海的仁恒滨海中心悄然开售。其内部报价4-5万元/平方米，部分房源更以8万元/平方米开卖。据当地房地产从业人员介绍，珠海市场上住宅项目整体的销售价格并不高，市区一线海景房售价也仅在3-4万元/平方米，本地开发商更没有如此高价的楼盘。
　　其实，这个被誉为“珠澳新地标”的项目真身是仁恒于2006年收购的珠海烂尾楼盘，项目从2009年正式动工到目前已长达四年时间，漫长的开发时间和高达8万的售价使得开发商尽享项目带来的超预期升值。
　　满周转实际是双刃剑
　　据仁恒2013年中报显示，公司目前持有现金43亿元，并有31亿元的到期短期债务和4.6亿元的应付土地款项。2013年5月，仁恒为补充土地储备发行了20亿元3年期人民币债券，因而其总债务从2012年底的136亿元升至2013年6月底的162亿元。虽然调整后整体负债率从34.6%升至39%左右，但与国内同行相比仍处于较低水平。
　　据一位在仁恒工作多年的前高管透露，慢周转确实是仁恒特色，但它像是一把双刃剑，既是优点也是缺点。优点是仁恒把产品的反复推敲和琢磨做的非常细致，缺点是在现有资源下的资金利用率不是特别高。”
　　仁恒一直做高端物业的产品，这类物业的销售周期长，项目回笼资金又较慢，在国内高端物业融资受限的情况下，只能通过自身的海外资源获得融资。“由于是外资公司，仁恒的资金成本相对较低，这确实是仁恒在中国的优势”，上述人士说。
　　就在去年，仁恒置地因一则有关大额融资的外媒报道受到了业内的广泛关注。10月22日，有外媒报道称，仁恒置地旗下上海仁恒房地产有限公司正为上海两住宅项目寻求融资，每笔融资规模均超20亿元。目前市场形势不佳，再加上融资金额不小，有外界人士猜测，仁恒置地的资金链有出现紧张局面的可能性。对此，上海仁恒方面当时回应称，这是正常的融资行为，目前公司资金稳定。
　　中房信研究总监薛建雄对此指出：“由于持续调控对于高端市场的副作用很明显，就算采取谨慎扩张模式的仁恒置地肯定也会感受到一定资金压力。在这种情况下，如果高端产品开发商一味采取降价回款的策略，就会导致品牌问题出现。”
　　多地项目质量问题缠身
　　资料显示，仁恒置地1993年进入华东，2003年进入成都，2005年扩展到珠三角和环渤海经济圈，2010年又入驻三亚，最终形成在中国五大区域的布局。
　　仁恒的内地本土化从精装修开始起步。1993年，仁恒于上海推售的物业精装修，但本地客户并不买账，业主多为外籍人士，这一客户特征意外成为仁恒趋向高端的品牌红利之一。产品品质和物管服务是仁恒高售价之下长期保持客户黏性的重要砝码。然而，自去年以来曝光的多地质量问题让仁恒倍感压力。
　　自去年至今，仁恒上海项目仁恒怡庭房屋质量问题的报道层出不穷。这个销售均价达到69000元/平方米、创下仁恒所有在售项目的最高水平的顶级豪宅竟因精装修质量问题遭到多名业主投诉。
　　南京一家房地产网站的业主论坛上出现了多名仁恒G53公寓业主亏本抛售房屋的案例，90天被退151套。据南京房地产行业人士介绍，仁恒G53公寓的产品定位一般，周边配套设施相对较弱。该项目无论在价格方面，还是在产品质量方面，都不具备竞争力。有业内人士分析，由于收益的下降，仁恒并没有像上海项目那样为G53公寓项目开发配套商业设施，定位下滑或成为仁恒的潜在危机。
　　苏州仁恒双湖湾多名业主反映称，于2011年初花300多万买的双湖湾小区的房子，自入住后，房子问题就没断过，天花板大面积脱落，裂缝;墙面裂缝，起皮严重;走廊地砖和洗手间大理石大面积断裂等多处问题。
　　今年8月，曾是珠海当地烂尾楼盘，仁恒滨海中心今年4月正式对外销售，销售也仅开始内部认购，并未大规模进行对外销售。但被曝光是无证销售。
　　“目前项目还未取得预售许可证”，仁恒置地销售代表透露，如果客户下了200万认筹金，理论说是可以退，但一般办理很难，不会退，因此客户购买的时候最好是考虑清楚再交钱。
　　开发缓慢惹争议、质量问题频发。对于这家立足中国，选择中国境内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目的新加坡企业或许正面临一场严重的信任危机。
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