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年终盘点之价格篇——房价走势整体趋稳

作者：大港城·如意 2012-12-17 10:16
纷纷扰扰中，港城楼市迎着十八大的来临即将走过2012年。这一年，苏园开盘了，中锐尚城国际开盘了，君临新城开盘了，温泉逸墅推出了公寓房源，香蜜湖公馆推出了港城一品……这些楼盘都迅速活跃起来，成为港城楼市成交 ..
纷纷扰扰中，港城楼市迎着十八大的来临即将走过2012年。这一年，苏园开盘了，中锐尚城国际开盘了，君临新城开盘了，温泉逸墅推出了公寓房源，香蜜湖公馆推出了港城一品……这些楼盘都迅速活跃起来，成为港城楼市成交的主要楼盘；这一年，新城置业“双子塔”项目进行了规划论证，一线房产商金科进入了港城楼市，金厦又拿了金港物流地块，城市规划又有了新的细则；这一年，有的楼盘平淡无奇，也有的楼盘销售火爆，精彩的楼市故事也不断上演着。
　　
房价相对稳定
优惠措施多样
　　从全年的港城楼市房价变动上来看，在房源放量与购买力保持相对稳定的市场行情下，港城楼市价格始终保持着较为稳健的发展走向。有楼盘为促销短期内加大优惠力度，但一段时间后又呈爬升态势；也有的楼盘却因为地段价值的提升而有了小幅上涨。但总体来看，港城楼市的房价走向稳定是大势。
　　房价向来是购房者最关心的要素之一，也是开发商重要的营销手段。在宣传上，均价、总价、起价、单价等令购房者不知所云，各种折扣方式也被广泛运用。例如九折、折后再享九折、2万抵4万、优惠100元/平米、各种团购，各种折扣形式还有更为复杂的组合运用。除了直接在价格上做文章外，附赠品有时也是变相优惠的方式，例如买房送装修、买房送车、买房送车库等等，这样的方式并不多见，而大多数“赠品”都是短期内为了刺激销售的一种策略。
　　
注重品牌文化
优惠也有缘由
　　优秀的房地产开发商大多注重品牌形象，在产品质量之外，更注重品牌的文化内容。因此各种优惠活动不会直白地喊出“大减价、大优惠”之类。常见的优惠活动都是伴随着一些营销活动进行的。
　　例如，春季植树节到了，国泰润园组织亲子植树活动，凡参加即可享受购房优惠若干；中锐尚城国际、君临新城、金凤凰温泉逸墅等项目在中秋节举办业主中秋晚会，凡参与者可享受优惠若干；有的项目在教师节来临时，凭教师证可享受优惠若干；苏园等楼盘举办摄影、征文比赛，凡入选者若购买房子，可享受优惠若干；斯坦福德小镇举行的“港城好声音”歌唱比赛也有价格优惠……
　　从今年港城楼盘的价格优惠来看，这种优惠不会凭空而来，总有个缘由让购房者觉得“我获得这个优惠是理所当然的，并不是房产商的价格下行！”这是房产企业文化与营销的一种结合方式。从另一个层面来说，在开发商注重产品质量、关注户型规划时，在原有的价格基础上进行的优惠，对一些刚需购房者来说，未尝不是一件好事，这也是有些执行营销活动的楼盘能在今年楼市上走俏的一个原因。
　　
了解心理预期
合理制定房价
　　因为前两年调控政策的持续，港城楼市今年的观望氛围仍客观存在，在这样的市场环境下，供求双方都在坚持各自心理底线。从今年的开盘情况来看，以苏园、中锐尚城国际、港城一品公寓房源为典型，在其他楼盘坚守价格时，合理运用价格策略，尽管客户群存在观望，但对刚性需求者来说，相对的优惠刺激却是获得销售业绩的“法宝”。
　　从这几个楼盘的价格策略来看，主要是利用开盘前的蓄水期，以优惠价格吸引购房者关注，并给予购房者一定的优惠预期，而在正式开盘时如实兑现优惠承诺。这种营销手段一方面保留了开发商的房价底线，另一方面试探了购房者的心理底线，了解购房者对于房价的期望，因而开盘的房源定价只要合理，一般都能吸引市场的眼球，赢得购房者的认同。正如一个项目的财务总监所说的：“有的楼盘以优惠的价格赢得资金的快速回笼，有的楼盘坚守价格以求获得一定的利润回报，从现金流来看，两者的整体利润其实并不相差多少。”
　　
编后>>
　　价格是房产市场最为敏感的关注点，事实表明，港城楼市上有些楼盘的价格距离购房者的心理期望仍有一段距离。随着购房者购房愈加理性，对于房价的心理预期就会愈加坚持。供求双方相持的楼市环境下，购房群体客观存在，谁的价格更能贴近购房者的心理底线，谁就越能受到购房者的认可，从而在同质化的楼盘竞争中赢得市场。
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