物业服务纳入现代服务发展规划 营业税率开始下调

物业服务纳入现代服务业发展规划，营业税率从5.5%降至3%

物管公司享受多项优惠政策 

———5月1日起施行新的全省物业管理条例系列解读之二

新《条例》除首次将物业服务纳入江苏现代服务业发展规划，还从行业环境、税收优惠、费用补贴、政府奖励等多方面，出台了行业扶持发展新政策。

物业企业代收代征各类费用：免税 

新《条例》规定，“物业服务纳入现代服务业发展规划”，“落实扶持政策”和“减轻物业服务企业负担”，“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税”，并进一步明确，对小区实行酬金制模式及小区电梯费等代收代征的费用，也可不计征营业税和企业所得税。

记者点评：物业服务属于微利行业，只有加大扶持力度，物业企业才能做大做强。新《条例》不仅将物业服务行业纳入现代服务业发展规划，而且给予了实实在在的税收优惠政策。据市房管局法规处计算，物业企业计征营业税率将从5.5%降到3%，从而减轻了企业负担。

物业费政府指导价：3年评估一次 

新《条例》规定，小区物业收费的标准，需根据不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。

普通住宅的前期物业费实行政府指导价，业主大会成立后，物业费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，由价格和物业部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每3年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。

别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准由当事人在物业服务合同中约定。

记者点评：物业费政府指导价通常是确定当地物业费的基础。以往，物业费政府指导价多年不变，与物业服务人工成本、工资水平、供求关系出现脱节，依靠物业费收入的物业企业入不敷出，难以提高服务水平。物业费政府指导价随市场情况调节则更为客观。

小区内物业用水电气：按民用价收取 

新《条例》规定，住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用标准同价，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

这是江苏省首次明确住宅小区内用于物业服务的水电气按照民用价格标准收费。

记者点评：小区共用设施设备在维护管理、保洁、绿化等过程中的用水、用电、用气，无论是由物业企业管理，还是由业主自行管理，都是为了满足全体业主的正常生活需要，本身都是非经营性的，按民用价收，可减轻企业负担。

保障房：配建物业经营用房 

新《条例》还规定，集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。记者点评：保障性住宅小区物业费较低，物业公司不愿意进入；即便进入了，也很难提供较高的服务。新《条例》通过配置物业服务经营性用房用于弥补物业服务费不足，有利于提高物业公司积极性和服务水平，最终受益的还是保障性小区业主。