楼市新一轮政策效果观察期 房价易涨难跌为哪般

“量跌价稳”是当下楼市的现实写照，国家统计局最新公布的数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格延续了新年以来的上涨态势，无论是同比还是环比，全国主要城市房价几乎全线上涨，但多数城市房价环比涨幅明显缩小。目前楼市已进入新一轮政策效果观察期，短期内房价仍会延续前期上涨态势，但其上涨的空间及延续的时间，将主要取决于地方政府对楼市调控的决心及对政策的执行力度。

当下扰动房价的因素依然活跃。一方面，房价涨势虽趋缓，但上涨预期犹存。受前期房价上涨惯性作用的影响，70个大中城市中房价上涨的城市个数依然较多，房价上涨的预期尚未解除。土地市场热度不减，一线城市高价地频现便是佐证，如近日北京市土地整理储备中心成功出让通州区台湖镇两宗土地，其中，台湖镇B-23多功能用地以8.25亿成交，溢价率高达230%。

另一方面，由于一季度业绩大增、融资成本下降以及房贷增加，房企资金状况明显好于往年，部分大型房企开始取消价格优惠措施。上海易居房地产研究院5月22日发布的《2013年一季度全国房企资金报告》指出，一季度，全国房地产开发企业资金状况为偏松，这是自2010年三季度以来，房地产开发企业资金首次告别紧张状态。另据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年年内，10大标杆房企融资额度已经达到了380亿，已接近2012年全年的413亿融资额。相比去年下半年151.6亿的融资额上涨了150%。

第三，从供求关系看，部分热点城市供应依然偏紧，在需求动力强劲的情况下，价格下调难度增大。亚豪机构数据显示，截至5月19日，今年北京仅新增供应22378套商品住宅，而成交量则达到了48910套，高达2.6万套的供需缺口，导致库存急剧减少。目前北京商品住宅存量仅61000余套，相比去年同期下滑了39%。中国指数研究院统计也显示，1至4月，北京新房销供比达到3.4，为近年最高水平，而从出清周期来看，为6.1个月，处于近年调控以来较低水平。

此外，地方政府出于自身利益考虑对楼市调控态度暧昧，落实力度不一，也增加了房价未来走势的不确定性。这从“国五条”地方版细则就可看出端倪，各地细则普遍宽松，房价控制目标大多设定为不超过“同期城镇人均可支配收入实际增幅”，而市场最为关注的20%个税问题，部分城市仅要求与国务院一致，但未做进一步明确，有的个别城市甚至在细则中并未提到20%个税事项。

本轮调控的难度依然不小，尽管政府希望通过抑制不合理需求来限制房价，但被压制的需求并没有消失，只是暂时将现有需求后置；一旦调控效果被消解，新一轮房价上涨很可能会卷土重来。实践证明，过多地依赖行政手段并不能从根本上为房价降温。

毋庸讳言，从深层次看，房价上涨源于实体经济日益呈现的虚拟化特征，消除这一现象应综合治理。但是，短期看，若要进一步巩固和扩大楼市调控效果，一方面，要斩断地方政府对“土地财政”的依赖。目前调控重压之下，土地市场所呈现的逆势火爆景象便是“土地财政”在作祟。地方政府通过控制土地出让节奏和规模，使得地价极易被炒高，甚至出现“面粉贵过面包”的现象，而这直接影响房价和购房者的心理预期。另一方面，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，要努力增加普通住房的有效供给。只有采用市场手段，增加供给，改变供求关系，实现供求平衡才能实现楼市的平稳健康发展。但考虑到房地产开发投资与经济增长的密切关系，如何实现楼市调控与稳增长之间的平衡也将是个考验。