信贷继续撑首套自住购房 地产信托兑付需小心

 力保居民对住房的刚性需求，是房地产调控的目的。在调控的过程中，即便调控政策历经多次调整，但是，国家始终坚持对首套自住房的信贷支持。

    日前，国务院总理李克强召开国务院常务会议时指出，要助推消费升级，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然强调支持首套自住房信贷并无新意，但其中透露出当前政策层面三方面信号。

    首先，政策即便调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，让商品住宅市场回归居住属性是调控的初衷。

    其次，新“国五条”细则发布后，多数城市二手房交易需缴纳20%个人转让所得税“悬空”，没有严格执行，这与宏观经济“触底”的阶段特征关系密切。在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会有太大变化。

    第三、在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。预计在今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别大的政策出台。

    对首套自住购房的信贷支持，房地产调控以来，相关部委也多次表态。

    2011年末，时任住房和城乡建设部部长姜伟新就曾表示，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

    2012年初，央行表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

    在中国银监会召开的2012年第二次经济金融形势通报分析会议和2012年年中监管工作会议上，银监会主席尚福林也表示，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。

    面对今年二季度房地产信托的年内兑付高峰，令市场意外的是，近期地产信托发行却大行其道，今年前５个月集合房地产信托募资规模达908.53亿元，约占整个融资规模的三成，５月地产信托融资占比已达32.46%，地产领域再度成为信托资金的最主要投向。

   据用益信托统计数据显示，今年前５个月房地产信托占总成立规模的29.85%，较去年全年21.83%的占比提升约8个百分点，而且基本每个月房地产信托融资规模都居于榜首。前５个月成立规模分别为166.20亿元、136.64亿元、125.03亿元、162.95亿元、169.05亿元，同比分别增长8.9%、97.4%、15.4%、142.8%、104.7%，其中４、５月的增幅最为明显。

    面对地产信托的抬头之势，有业内人士分析称，去年下半年以来，房地产市场的悄然升温成为助推房地产信托回暖的一个主要原因。一方面房地产开发热情上涨，对资金的需求更旺盛；另一方面，楼市的回暖使地产信托违约风险降低，投资者对地产信托的认可度也有所上升。

   “除了房地产市场复苏为房地产信托恢复增长奠定了基调，‘新国五条’也利好房地产信托的回归。”用益信托研究员王利对此分析称，此外房地产信托与基础产业信托呈现此消彼长的态势，今年基础产业信托的颓势促使信托公司将业务重点转向房地产领域，前5个月基础产业信托规模占比仅为22.38%，较去年全年近29%的占比大幅下降，其中5月单月占比已下滑至16.43%。

    不过，此轮房地产回暖仍停留在表面上。有分析人士这样认为，为了应对二季度的年内兑付高峰，不乏一些快到期的信托产品提前清盘，然后再通过发行新产品接力，或者直接以其他项目或者建筑公司名义进行融资度过兑付期。

   统计数据显示，2013年房地产信托到期兑付本息约3000亿元，其中集合信托的兑付规模达1900亿元，一至四季度兑付规模分别为450亿元、600亿元、500亿元、340亿元。如今令人紧张的二季度兑付高峰也将平稳度过，那么房地产信托风险是不是就将化解？对此，用益信托分析师徐颖风对北京商报记者表示，楼市的回暖很大程度上缓解了地产信托的兑付压力，今年大面积爆发风险不大可能，但个别风险恐怕无法避免。

   近期陷入兑付危机的项目中同样不乏地产信托的身影，如安信信托昆山房地产项目、中信信托舒斯贝尔项目、中融信托青岛凯悦项目等。对此有专家建议，在选择房地产信托时，除了要看其抵押物是否充足以外，更要关注融资方的资质，毕竟房地产信托最大的风险就是政策风险，从那些出事项目也不难看出，地产调控政策更容易使一些中小开发商陷入现金流困局，从而造成兑付危机。