同策张宏伟：钱荒或致鼓励首套自住购房成为市场骗局

6月19日，国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议研究确定，加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。

从政策定调角度来看，无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，政策调整的核心仍然是保证居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性；

但是，近日钱荒导致货币市场利率上升，对一些银行的利润会产生影响，而这些银行还对近期的贷款质量预期有所改变，在钱荒的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长等已成为部分银行缓解钱荒的既定措施。

收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长似乎是与政策层面背道而驰。首套自住购房者要想继续享受到比较低的首套房贷优惠可能会落空，支持居民家庭首套自住购房的政策可能成为一个市场骗局。

那么，钱荒的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率对于楼市来讲有何影响？

从理论上讲，银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，收窄首套房贷优惠、利率上浮上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。

如果“钱荒”持续超过6个月以上，由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售，因此，年内尤其是年底这个阶段房价会下跌。但是，房价下跌的幅度不会太大，应该以基本抵消利率上涨的幅度、可以刺激销售量增加为度。

如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到明年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。但是，央行政策还需进一步观察，并不能因此就确定今年年底或明年就会出现房价下跌“降价潮”的这样的状况。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从6月24日上市房企的股市表现看，当前国内银行出现“钱荒”导致当天股市大跌，尤其是一些当前资产负债比较偏高的房企出现大幅下跌甚至跌停的现象，其实，已经看得出投资者对于未来房企业绩的担心。因此，能否获得境外的融资渠道显得十分关键。在今年下半年及未来，这些经营不善资金面短缺的企业或当前因为拿地、融资导致资产负债率比较高的房企能否度过市场难关，我们还拭目以待。