土地成交上半年大增6成 资金收紧或致市场降温

“钱荒”来袭，会否成为土地市场的分水岭？ 
　　根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。
　　“下半年土地市场难以继续大幅升温，整体市场形势将出现变化，”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，相比6月前，资金面出现变化，“钱荒”虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。“一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制”。
　　首宗地块成交降温 
　　6月27日， 福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体以14.3亿元的价格，竞得石景山银河商务区C2商业金融用地，成交楼面价13573元/平方米。而该宗地块的成交，也是“钱荒”来袭之后，北京土地市场首宗出让的经营类地块。
　　值得注意的是，就在今年4月9日，石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为2.13万元/平方米，溢价率高达174%。
　　6月27日，上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司耗资47亿元，摘得青浦区徐泾镇会展中心3地块，刷新上海总价地王，该地块楼板价8539元/平方米，溢价率6.74%。
　　6月27日当日，北京市共计出让了4宗经营性地块，除过泰禾竞得的石景山地块之外，绿地集团北京京永置业有限公司以4.24亿元竞得北京市房山区长阳地块；北京绿地京城置业有限公司和北京绿地京华置业有限公司联合体以4.965亿元、保利(北京)房地产开发有限公司以4.8亿元竞得北京市通州区运河核心区地两宗地块。
　　但相比之下，大部分地块的溢价率相比之前都有所降低。
　　“从6月成交的4块经营性地块看，溢价率及成交量都未继续5月份的热度。这种接近零溢价的土地出让结果在5月份是不可能出现的。”张大伟表示，预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场疯狂出价现象。
　　但其补充道，因为6月份这几块土地位置及属性并不是热门地块，7月依然有多宗热门地块出让，“整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。”
　　土地市场或迎拐点 
　　一季度，房企业绩一片飘红，房企的资金状况处于最近几年最宽裕的时机，也使得各大房企在全国拿地的积极性明显上涨。
　　据统计，2013年1～6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番；在北京，2013年1～6月首开、万科、绿地、首创、中海等企业均有不同程度斩获。
　　区域角度而言，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%，同比翻两番。
　　一线城市中，2013上半年北京土地市场表现尤其抢眼，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，与去年同期相比上涨357%。
　　土地交易量上涨的同时，土地交易价格溢价水平也居于高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢价率为14.8%，去年上半年土地交易平均溢价率仅为5.1%。
　　但记者通过北京市土地整理储备中心信息了解到，7月份入市的热门地块较多，不仅有夏家胡同地块、孙河地块，也有台湖等郊区热点区域。“整体北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，整体土地市场应该加快限房价竞地价地块的出让。”张大伟表示，整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。
　　对此，美联物业全国研究中心杜俊丹告诉记者，流动资金紧张终将影响房企拿地热情，“拿地溢价率有望降低。”
　　“其次，提高房企融资成本，市场无风险利率提高，作为房企融资工具的银行贷款、债券、股票和信托等各项金融产品的必要回报率将会随之提高，比如，京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，按照基准利率执行，深圳一家银行甚至将消费贷款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，银行内部的审核将会更加严格，对贷款用途上的附加条件也增多，出款周期拉长、额度更小，并且只有资信较高的房企才会获得资金，小型、资信状况不佳的房企面临风险加大。