土地成交溢价率走低 钱荒影响房企拿地热情

　　“最高报价上限的溢价率才35%！”
　　当备受关注的三环内绝版地块夏家胡同地块到达政府规定的合理价格上限17.7亿元时，不少在现场的房企内部人士均很惊诧。房企内部人士按照之前的规律预计，这宗炙手可热的地块最高价格上限依然会在49%左右。不过，夏家胡同地块的溢价率显然出乎他们的意料，而这样的溢价率也是6月至今北京挂牌出让的地块中出现的最高溢价率，甚至不少地块未能进入现场竞价，仅按照网上的最高报价成交。低溢价率的情况并不仅仅出现在北京，业内人士称，钱荒冲击了房企原本乐观的心理预期，房企拿地的行为也出现了明显的分化。
　　京土地溢价率急转直下
　　一个多月之前，也就是5月30日，北京出让了台湖的一宗多功能用地，这个位于北京五六环之间的地块，溢价率高达242%，折合平均楼面价约为1.36万元/平方米。随后的6月份至今，所有挂牌出让的地块中，溢价率最高的就是位于三环内的夏家胡同地块，仅为35%。时隔一个月多一点的时间，三环和六环、丰台和通州台湖，其溢价率的悬殊让业内唏嘘不已。
　　事实上，自6月以来，北京土地市场上以挂牌方式成交地块的溢价率均急转直下。7月1日，海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-03-12地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。
　　中原地产市场研究部统计数据显示，前5月，北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%，其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率达到了39.1%。但进入6月土地市场整体明显出现了变化。截至目前，6月来，出让的10宗经营性地块，其中出让方式为挂牌的9宗地块溢价率最高的为夏家胡同地块35%，在6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。
　　全国主要城市溢价率普遍走低
　　不只是北京，全国范围内的主要城市溢价率都在明显地下调。同样来自中原的数据称，6月，全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米，环比5月下降12%。从2012年1月以来宅地楼面地价走势来看，一线城市波动最大，6月的楼面地价为5619元/平方米，是今年以来的第二低位。同时，6月，全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%，较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%，环比5月分别下降了17、2、17个百分点。
　　北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，相比6月前，整体资金面出现变化，钱荒虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。银行间市场缺钱,央行没有释放更多的流动性,暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。货币政策已经由宽松转向稳中趋紧，而房地产市场这么多年的畸形发展，的确主要依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制。
　　溢价率走低的同时，在土地竞标中，房企的表现也有了相对较为明显的分化，单价较高的地块多被中小企业斩获，而大体量、总价较高的地块多被资金雄厚的大型房企摘得。
　　从朝阳孙河地块到通州台湖地块，再到石景山地块，泰禾这个并不为多数人熟知的企业迅速脱颖而出，其拿地的代价虽然高于同区域的企业，不过对后市非常乐观的泰禾依然表现得信心满满。夏家胡同地块则落入了即将无项目可开发的懋源手中。虽然懋源内部人士曾向记者透露，半数的保障房确实考验着懋源的开发能力，但因懋源旗下的红玺台的开发已经接近尾声，拿地是必然之举。
　　不可否认的是，懋源以及泰禾这样的企业也是房地产行业中的大企业，不过，和万科、保利这样耳熟能详的房企相比，依然属于后来者。和中小企业不同的是，房产大鳄多是高总价地块的得主。6月，重庆、上海、广州三城市总价地王纪录再度刷新。其中，绿地联手福建泰坤以47.21亿元夺得上海徐泾镇会展中心3地块；万科联手保利以底价53.72亿元摘得重庆总价地王；佳兆业联合裕瑞以45.6亿元的最高保密地价、15.78万平方米的竞配建面积竞得广州黄埔云埔工业区南岗片49号地块(南玻地块)。
　　“土地市场可能出现分化，在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的企业可能在土地市场继续有所斩获。”张大伟认为。
　　房企分化明显
　　钱荒影响房企拿地热情
　　频繁的低溢价率成交、房企拿地分化等现象与近期出现的钱荒有一定的关系。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，银行流动性减弱，购房贷款收紧，房企银行融资渠道收紧，对于融资渠道不够多元化的房企，尤其是中小房企而言，主要依赖于国内银行贷款、房地产信托等方式，资金链收紧的隐忧初现，下半年资金压力有可能增加。
　　郭毅认为，钱荒可能仅是一个导火索，土地市场降温，与近期供应结构、地块条件、政府人为控制，以及房企存地量增加等都有关系。在经过了今年前5月的供应高潮后，6月份国土局的土地出让明显放缓，热门地块有限，供应结构使得成交也出现局部冷却。10宗经营性用地中商业地块占了8宗，从这8宗商业用地的出让情况来看，地块本身的条件与出让底价都不是特别理想，直接导致房企的竞标积极性不高，并没有出现争抢现象，因此低溢价成交是必然。而仅有的两宗住宅用地，夏家胡同地块被政府重点关注，存在溢价率控制因素，而沙河地块是首个“限房价竞地价”地块，虽然定向发售节约了房企的营销成本，但限定售价也限定了利润率，房企积极性不高也是意料之中。