万科再发20亿美元债券 房企集体转求海外融资

近日，随着IPO重启预期的增强，有财经人士在微博爆料称证监会对房地产IPO、借壳及再融资也将放开，然而很快被证监会辟谣。分析人士认为，因房地产调控近期难放松，国内政策对房企股权融资还不支持，预计房企内地再融资闸门短期难启。

而与此同时，品牌房企海外融资热情不减。仅一月份，房企在港发债数量与所获资金就已远超2012年全年的一半。龙头房企万科继3月份通过境外子公司万科置业(香港)首次发行8亿美元的5年期定息债券后，昨日，又拟在香港增发20亿美元中期票据。据CRIC监测数据，仅今年一季度海外融资在融资总额的占比就达到67%。

多家房企停牌传涉融资

自2009年南国置业登陆A股，作为严格执行房地产调控政策的一部分，房企上市、再融资和并购重组已停滞近四年。但本月前5日，A股市场先后已有5家房企停牌，坊间一度猜测他们宣布作为停牌理由的“重大事项”即指上市房企在准备资产重组，是放开房企再融资的前奏。

7月1日，被临时停牌的金丰投资晚间公告称，大股东正筹划涉及公司的重大事项。业界猜测其将“借壳”给未在A股上市的绿地集团。

7月4、5日，浙江本地最大房企之一的宋都股份，以及迪马股份、新湖中宝、中弘股份相继宣告停牌，理由也都是“正在筹划重大事项”。

房地产再融资或将放开？

5天内5家房企以同样理由宣告停牌，吹皱了房企融资一池春水，显示当前房地产资本市场活跃的同时，中原集团监测数据显示，今年上半年十大标杆房企融资金额已超过2012年全年。

其实在6月末，就有报道房企内地再融资或将放开。但很快，证监会对此辟谣，6月28日及7月5日两度召开新闻发布会称，根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

此外，在7月5日国务院下发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，“金十条”也明确指出，针对房地产融资，将继续加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。

证监会的表态，对房地产再融资放开没有明确的否认，市场猜测，对符合资质的优质房企或将放开房地产IPO、借壳、再融资。而近日，又有房地产上市公司高管透露，过去几年公司向证监会上报再融资方案材料，会里并没有收，但近期证监会已开始接收相关材料。与此同时，本周新华社罕见连发四文，称房企再融资开闸在即，这一举动也被外界解读为“授权”为再融资造势。

对此，多名业内人士在接受记者采访时表示，A股IPO的重启或在年内指日可待，但房地产IPO是否会放开变数较大，目前看形势并不明朗，中小房企仍受名单制管理，融资难度加大。“如果房企内地再融资能放开，下半年流动性偏紧、美国QE退出导致融资成本上升等对房企融资造成的影响都会被抵消。”克尔瑞信息集团深圳总监余海洋指出，放开再融资对房企在配股、增发方面都非常有利，资金使用渠道的增加可使房企在下半年资金更为充裕。

海外融资成主力，TOP10房企悉数登陆港股

内地房企上市融资一直未“开闸”重启，导致融资成本持续居于高位。因此，近年来，赴港上市搭建海外融资平台成为龙头房企改善债务结构、增强流动性的不二之选。至今年5月份，绿地借入股盛高实现境外上市后，万科、中海、保利、绿地、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、万达以及绿城等排名TOP10房企已悉数完成海外融资平台搭建，海外融资成为房企融资的重要渠道。据CRIC监测的103家房企，今年一季度海外融资总额占比达到了67%。

为寻找更好融资环境，去年中至今，内地房企通过香港资本市场IPO、借壳上市的，既包括万科、招商、金地等龙头房企，还有旭辉、新城、五洲国际、金轮天地、当代置业等中小房企。目前中小房企赴港融资情况不容乐观，本打算在第二季度完成赴港上市的龙光地产在6月传出IPO暂时搁浅，而近期在港上市的当代置业更因首日挂牌即破发，被业内称为“地摊价招股”。

海外融资尽管门槛很高，但仍然有足够的吸引力。目前，在中国内地资本市场，以“招保万金”为首的上市房地产企业的平均融资成本大约为9%-12%，未上市的房地产企业融资成本更是达到20%以上。而海外融资尽管受限于国外资本进入国内的通道尚未完全打开，资金进入成本较高，但平均融资的综合成本仍只在7%左右，一般不超过10%。

赴港发债密集，信托放缓，私募抬头

今年以来，房企融资结构也发生一定的变化，房企变得更热衷发债了。仅1月份，房企在港发债数量与所获资金就已远超2012年全年的一半，共有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，所获资金多达420亿元。

这得益于今年上半年，大量热钱融入香港，海外融资仍是窗口期，房企通过发债获得大量中长期的低息资金，使得上半年大房企疯狂抢地。3月份，万科通过境外子公司万科置业(香港)首次发行8亿美元的5年期定息债券融资成本仅为2.755%。加上人民币对美元的升值预期，这一成本显著低于通过内地银行贷款(9%-10%)或发行房地产信托(12%-15%)。此外，如龙湖地产、花样年、绿城、建业地产等也都于今年1月份在港发行5-10年期美元债券，年利率从6%-10%不等。“国内借贷年限通常为2-3年，而美元债券年限长达5年，这也将有效减轻房企的短期偿债压力”蒋云峰补充。

此外，房地产信托因融资成本较高，今年以来发行规模有所缩减。一季度223只房地产信托共计募资499亿元，较去年四季度募资额环比下滑逾10%。而房企融资渠道的多样化也表现为私募基金近两年的兴起。“大房企融资渠道多样，但小房企多信托、私募融资，甚至还有民间的非法集资。”蒋云峰透露，目前私募融资的成本要在20%以上，不少房企面临融资结构的恶化。