据国土资源部网站消息，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
试点内容包括：
（一）完善试点项目审批程序
试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
（二）完善集体租赁住房建设和运营机制
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
（三）探索租赁住房监测监管机制
集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
（四）探索保障承租人获得基本公共服务的权利
承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
国土资源部表示，通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
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集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。
第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。
第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利。
第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生作用。
第四，大城市郊区农村户口价值大增，可能会产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到12个城市被列为首批开展住房租赁的试点，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。
当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%。
实际情况是，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。
从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。
一
此次公告最重要的一点，值得大家关注：
村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
这意味着什么呢？
在中国，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要经历“地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房”的种种环节。
那么，此举这就意味着，这类用地既不用政府征地，甚至也不用开发商，可以组织自行开发，直接进入市场！说白了，就是：村里的土地，可以建房出租给白领了！
我们知道，地价是房价的大头，地王频现也是造成房价狂飙的主要元凶之一。在一二线城市中，土地成本占据房价成本的70%到80%。而如今，政府的征地环节、开发商的环节等部分土地成本将免去，极大降低房价的成本。
这些农村集体土地所建设的租贷房成本极低，甚至只有一二线城市商品房的20%到30%！也就是说，未来不久，2到3折的房子将会出现！
当然，这项政策对农民工兄弟来说也是一个巨大的利好。大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
据统计，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿，加起来就是7.1亿人。
加起来，这次政策获益人数将超过７亿人！
二
在一些行业人士看来，这是楼市调控以来，真正意义上的大招。
有人要问了，怎么没有深圳？NO，就在28日晚间，深圳也发布了住房租赁试点工作方案（征求意见稿），制定了具体的重点任务和政策措施。13+1个核心城市的租赁房来了，冲着高租金高房价来的！
最后，不少朋友的落脚点估计还是在房价或者房租的问题上。该政策究竟能捏住高房价高房租的“七寸”吗？
对此，业内人士指出，这个政策的出台预计对房价的影响不会太大：
因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；
而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。
在房租问题上，影响更大：
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；
而集体用地因为没有土地成本，所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。
尽管成本看似很低，但是这种低成本结合上集体用地的实际地理位置（以郊区偏远地区为主），其种成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便宜性。
另外，也有不少业内人士称，具体细则还有待执行的时候细化。若中介公司或二房东霸占了一手资源，直接把毛坯房或便宜的房子拿下，重新装修，那么到普通租户手中价格就贵了。
虽然如此，我们必须注意到，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。
三
事实上，中央对租赁房发展，除了昨天国土部的，之前已经发了两个文件了。
2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；
2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。
从中可见对租赁房发展方向的确定。而农村集体建设用地的改革可能是楼市发展最为关键的一环。这意味着，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。
从购到租，人民日报指出，这不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。
建立长效机制是楼市调控的关键环节，如今，长效机制在建立，租房人真正站起来了！不出意外，城市中产阶层将从咬牙买、买、买向租、租、租转变，中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！
时至今日，虽说高房价这个大雷还不能清除，但不把调控房价当成主要目标，并不代表房价就不会跌，不管怎样，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个口号不会是空喊。
随着长效机制的建立，楼市调控不断深入，种种迹象表明：中国楼市已经大变天了！一个以房产为中心的时代就要结束了，一个全新的时代已经来了！
