[港城杂谈]沪苏吾悦的2025：一场理性与感性兼具的城市商业进化

在商业地产迈入深水区的当下，头部运营商如何在市场竞争中避免项目内卷？如何通过多点协同形成“1+1>2”的合力效应？如何在区域层面建立起可持续增长的运营闭环？又如何超越传统的交易场所定位，进化为真正融入城市肌理、赋能美好生活的“价值共生体”？

2025年，吾悦广场在沪苏区域的系统性实践，为我们提供了一个极具参考价值的样本。其年度行动沿着两条清晰的脉络展开：一条聚焦于资产效率、模式创新与网络协同的理性建构；另一条则着眼于城市共鸣、生活引领与情感连接的感性塑造。通过五大战略角色的生动演绎，沪苏吾悦正将自己塑造成“既懂商业逻辑，更懂城市与人心”的城市生活价值枢纽。

01城市资产“精算师”：存量焕新中的精准施策与价值激活
在商业地产行业，存量改造并非新鲜话题，但真正值得关注的是如何将存量资产的精细化运营，从被动应对转向主动创造，从单点突破升级为系统方法论。

沪苏区域虽地理相邻，但每座城市都有着截然不同的消费基因：上海的先锋潮流与国际视野、苏州的文化底蕴与雅致生活、常州的市井烟火与工业活力、南通的增长潜力与江海文化……

这些差异决定了标准化的改造很难适配。








沪苏吾悦作为深思熟虑的“城市资产精算师”，摒弃“复制粘贴”式的改造思路，转而深入解读每座城市的独特气质，用“一城一策”乃至“一店一策”的叙事逻辑重新定义商业空间。

常州武进吾悦广场作为全国首座金标吾悦，在改造过程中以常州“纺织摇篮”的文化基因为灵感，以“织”为精神内核，对商业空间进行系统性美学重构，将纺织业的经纬哲学转化为千店千面的织艺主题店招、丝线纹样的幕墙肌理等可感知的建筑语言，打造全国首个“编织主题MALL”，实现了从文化展示到体验共鸣的深度跨越。








在青浦、钟楼、溧阳、天宁等多个项目，沪苏吾悦通过“悦来市集”IP对B1层进行系统性再造。借由动线重构与场景复合，将原本沉闷的地下空间成功转化为充满烟火气与社交活力的主题街区。共享就餐区、外摆区、休息区等功能模块的设置，让这里成为满足周边居民日常购物、用餐、社交等多元需求的“家门口生活剧场”，日均客流与顾客停留时间显著提升。

吴江吾悦通过打造“悦来PRO街区”，引入海澜之家、YOUNGOR等品质男装，在一楼形成了“主次互补”的双动线系统；如皋吾悦将原有“一”字型次动线升级为7.4米宽的“回”型双循环动线。两者通过巧妙的动线规划与视觉引导，不仅有效疏解了消费者“绕路”的困扰，提升了购物便捷性，更成功激活了商业空间的整体活力。

从宏观场景到微观体验，沪苏吾悦形成了一套精准且系统的焕新模型，不仅为相关项目带来了25%资产收益率的显著提升，更重要的是以持续的精细化运营能力强化了对品牌合作的吸引力。这种以用户体验为中心的物理更新，无疑为消费者创造了真实的惊喜，正让商业空间实现从交易场所到情感驻点的质变。

02生活方式“定义者”：首店引领与标杆集群的双重突破
存量商业持续领跑市场的核心密码，始终藏在业态迭代的精准度与品牌组合的创造力之中。沪苏吾悦在2025年以“首店矩阵×标杆集群×业态突破”的品牌策略，展现了定义区域生活方式的决心。

2025年内，沪苏吾悦引入PRADA、娇韵诗、奥乐齐、影石360、HEAD、比音勒芬（直营首店）、baker bleu、Guava番石榴等28个体系首进优质品牌，以超10%的首店占比巩固了吾悦作为优质品牌进驻首选的行业地位。

常州武进吾悦广场在2025年凭借135家品牌集中升级（焕新面积超2.3万㎡）的魄力创下区域商业改造规模记录，不仅以22家城市首进品牌解锁“城市首见”的消费惊喜，更形成了三大区域标杆集群：PRADA、兰蔻、Dior、YSL、雅诗兰黛、娇韵诗等一线美妆品牌，构筑了常州瞩目的高化地标；汇聚apm、MONOLOGUE、周大福（最新形象店）、潮宏基（花丝店），打造区域最强珠宝阵容；baker bleu、梅果、蔡澜港式点心、牛new寿喜烧、sopu、趁热集合等餐饮品牌，则形成了“品类全、首店多、品质优”的餐饮矩阵。这种优势业态的集群效应，吸引了其他关联品牌主动寻求入驻，形成了良性循环。











常州钟楼吾悦和苏州高铁吾悦针对超市业态进行单点突破，钟楼吾悦引入仓储会员超市奥乐齐城市首店，不仅带来了全新的消费模式，也成为焕新项目的核心流量入口；高铁吾悦则以“胖东来模式”的永辉改造，不仅将传统超市转变为充满人情味的“社区生活客厅”，更为传统超市业态提供了坪效与口碑双升的解决方案，成为品牌与商场深度绑定的典范。

这些对标一、二线城市核心商圈的优质品牌，正让吾悦广场成为提升市民幸福感与城市认同感的重要载体。#吾悦首店打卡 等话题逐渐在社交媒体上演化成一种值得分享的生活方式，从“满足需求”到“引领生活”，吾悦广场已成为当地消费者的“第三生活空间”。

03区域势能“操盘手”：协同网络的生态构建与流量共振
在沪苏这样的高密度市场，如何避免自家项目间的客流内耗，甚至化竞争为合力，是观察企业运营智慧的关键。2025年，沪苏吾悦基于“一城多悦”布局，构建“品牌－城市－项目”三维联动体系，打通资源互导与声量聚合，实现了从单点卓越到区域共赢的跨越，展现出“区域势能操盘手”的运营智慧。

在品牌协同层面，沪苏吾悦通过开展跨项目、跨城市的统一营销活动，持续放大品牌声量，实现销售共振。七夕期间，常州4店联动潮宏基落地“爱意不止”主题活动，助推品牌业绩同比增长70%；星轶影城通过3城9店联动，8月销售额同比飙升85.88%。






苏超赛事期间，沪苏吾悦通过统一调度，在多个城市联动8大球迷协会与20家异业组织超6000人参与第二主场线下观赛；常州飞龙、苏州高铁等项目设主场专属展位，发放应援礼品6.9万份，成功拓新4311人。活动期间，区域整体销售额实现了约8%的增长。

数据显示，在跨年等重要营销节点，联动项目整体客车流量同比增长达到30%，会员的跨店消费与复购率也同步攀升，真正做到了“1+1>2”的协同增益，有力证明了矩阵化运营的规模优势。







通过持续策划和承接非遗春晚、街舞联赛、KPOP嘉年华、明星见面会等具有广泛影响力的城市级活动，吾悦广场在公众认知中的角色，已从一个商业空间的经营者，悄然转变为“城市文化生活的共建者”。“全城活动，吾悦主场”的标杆感知，让消费者有了共同的社交记忆和话题中心。当消费者提到“吾悦”时，他们想到的可能不是某个具体的商场，而是一种“全城联动、处处精彩”的城市生活体验。








04幸福体验“守护者”：于细微处见真情的服务哲学
在商品日趋同质化的当下，什么才能构成真正持久的吸引力？吾悦广场将目光投向了最细微、也最动人的服务细节，以“友好型商场”为核心，通过体系化的服务创新构建差异化的情感竞争力，致力于成为用户“幸福体验的守护者”。








在部分项目，宠物推车、宠物沙龙、宠物友好门店等宠物友好设施和服务，让“带宠逛商场”从不可能变为可能，这吸引的不仅是宠物主人，更是认同这种生活方式的消费群体。围绕女性友好，进行母婴室升级、提供女性应急用品，看似微小的举措传递的是“我们理解并关心你的需求”的态度。停车费下调、便民服务站等举措不仅赢得消费者一致好评，更获政府媒体主动报道，提升了项目的公共信誉与品牌美誉度。

沪苏吾悦改变的不仅是服务形式，更是商业关系的本质——从基于价格的一次性交易，转向基于信任的长期陪伴。当消费者感受到被理解、被尊重，项目与消费者之间那条深厚的情感纽带便悄然而成。

05新生模式“创造者”：从存量深耕到增量开拓的战略深化
在持续深化存量商业改造的同时，沪苏吾悦将目光投向更具潜力的增量市场，开启“存量与增量并重”的新发展阶段。常州第七座吾悦广场——星耀城吾悦广场的开业，不仅是布局密度的简单增加，更意味着沪苏吾悦在产品线与客群覆盖上的战略性深化与创新。





在常州已拥有六座覆盖全客层吾悦广场的背景下，星耀城吾悦精准锚定“追求新鲜刺激的年轻人”与“注重品质陪伴的家庭”这两大增量市场。项目定位沪宁线上最好玩的购物中心，汇聚了飞行家风洞、YUME WORLD、星世纪、游戏大魔方等大量城市乃至区域级的娱乐体验首店，以沉浸式娱乐、潮流运动等多元业态，不仅使其与周边项目形成显著差异化，避免了同质化竞争；更有效回应了都市人群日益增长的休闲娱乐与情感社交需求，创造了一个提供“独特体验、共享时光与快乐记忆”的情感联结空间，与用户建立起超越传统买卖关系的深层共鸣。

与此同时，星耀城吾悦作为一个完整的“非标娱乐综合体”样本，从前瞻定位、创新业态组合到持续运营，为行业探索高体验性、强主题化商业项目的可行路径，提供了宝贵的先行数据与实践参照，展现了吾悦在商业形态创新上的系统思考与落地能力。








回顾沪苏吾悦的2025年，我们看到的是一场“理性”与“感性”双线并进的深度实践。

在理性层面，沪苏吾悦构建了一套以用户洞察为基础、以内容运营为核心、以区域协同为支撑、以长效发展为导向的焕新方法论。从武进吾悦的标杆焕新，到多家吾悦的创新改造，再到星耀城吾悦的成功开业，强有力地证明了这套方法论对资产价值的有效撬动。





在感性层面，沪苏吾悦将商业空间从交易场所转化为生活场景，从消费目的地转化为情感载体。当消费者在社交媒体上自发分享“带宠逛吾悦”的体验，当“吾悦首店打卡”成为一种值得分享的生活方式，当“全城活动，吾悦主场”成为市民的共识，这些看似无形的情感连接构成了难以复制的竞争壁垒。

展望2026，沪苏吾悦将继续以“让幸福变得简单”为使命，在理性与感性、效率与温度、存量与增量的持续平衡中，与城市共进，与用户共情，探索商业与美好生活更深的连接。
来源：赢商网