2019年已过半,下半年楼市走向已成为目前房产的热门话题。其中贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》,以及中国指数研究院发布的《2019上半年中国房地产市场总结与趋势展望》,极为详细全面的对2019上半年楼市做了总结,同时对下半年的楼市进行了预测。在这两家头部专业机构的结论中,贝壳研究院总结上半年为“稳中有压”;中国指数研究院概括下半年为“中低速增长可期”。
2019上半年对于多数购房者是较为“迷茫”的阶段:政策频出、市场涤荡起伏、一线城市产品层次多元、三四线城市唱衰严重。如何在目前的“迷雾”下,认清下阶段的走势,或许从这些报告中能找到解决方法。
2019上半年“调整力度不减”
据统计2019上半年全国共出台调控政策251次,相比2018上半年的192次,同比增长了31%。政策对市场波动有着高度敏感性表现不仅在于次数的增多,更重要的体现在了调控的“一城一策”和及时性上。
在坚持“房住不炒”的基调不变情况下,从2018年年末至2019年年中,放松调控的城市逐渐增多,同时各地区调控的方面却各有不同。
放松的城市不少,同时看出调控放松的大部分城市是以为二三四线城市;另外部分城市非但没有放松反而加紧的调控措施,上半年典型城市即为苏州和西安。
苏州5月份出台的限售政策:工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房,自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;工业园区全域二手住房,自取得不动产权证满5年后方可转让。此外,政策还实行人才优先购买、调整了土地出让报价规则。
政策出台后四天,苏州工业园区管委会再次出台新政:工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年,同一家庭多名子女不受限制。也就是说,一套住房的学位不允许随意转让,在义务教育阶段只允许使用一次学区资源,该政策当天起执行。
与苏州相比,西安的调控政策更具有针对性,5月份公布的百城房价中,西安的房价环比增长2%,增长幅度为百城房价增长之首。6月20日西安宣布楼市调控新政,新政主要调控对象为新落户西安人群,同时对非本市户籍家庭在西安限购区域购房进行了严控。
而西安在6月份调控加紧前的5月已经被住建部约谈。
以此来看,各大城市在下半年房价的涨幅上不会再有太大变化。
市场“新库存”问题突出
新房市场,2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位,二、三四线城市价格累计涨幅明显收窄。
中国指数研究院统计,上半年一线城市市场价格绝对值在高位维稳,累计上涨0.29%,涨幅处在低位区间;二线城市上半年累计上涨2.30%,较去年同期收窄1.92个百分点;三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点,收窄幅度在各线城市中最为明显,其中超七成城市累计涨幅有所回落。
2019年3-4月份,一线城市迎来“小阳春”,一线城市1-5月新房销售均同比增长,总成交同比增长35%,其中北京今年前5月新房成交同比增长明显,增幅为162.9%。5月份之后随着政策环境的不断收紧以及前期需求集中释放后带来的需求动能减弱,一二线新房市场成交面积有所下降,上半年整体成交规模稳中略降。
相比一二线城市的平稳,三四线城市由于受棚改减弱的影响,同比下滑明显,1-5月份,60个典型城市总成交同比下滑10%,其中超一半城市1-5月新房销售套数同比下降。
二手市场,重点城市止跌上扬,同时向上幅度有所分化。分化的原因一是调控时间起点不同,其次是新房供应量的区域差异。以北京为例,2019年上半年成交同比下降14.3%。究其原因一方面是政策依旧高压,需求尤其是改善型需求释放难度大,另一方面则是由于受新房的分流影响。
土地供应下半段发力,东莞土拍形式出新
据中国指数研究院初步统计,2019年上半年,全国300个城市各类用地共推出10.4亿平方米,同比增长0.7%;其中住宅用地推出5.1亿平方米,同比增长6.8%。分季度来看,一季度,受去年土地大规模流拍影响,各地政府推地积极性较弱;二季度,政府推地力度明显加大,住宅用地推出面积同比增长19.0%。成交方面,2019年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.7亿平方米,同比增长0.4%,住宅用地成交4.2亿平方米,同比增长6.5%,其中二季度同比增长24.4%。
一二线城市土地供求均明显增加,成交楼面价保持上涨。2019年上半年,一线和二线城市住宅用地推出面积同比增幅均超过20%,带动成交面积分别增长33.6%和22.2%;三四线城市推出面积同比下降3.8%。成交面积同比下降5.4%。价格来看,各线城市住宅用地成交楼面价较去年同期均上涨,其中一线城市涨幅超过30%,特别是5月份之后,各线城市的“地王”频现,溢价率走高。
值得注意的是,4月以来,住建部对部分地价、房价波动较大的城市进行了预警提示,自然资源部对库存量偏低城市土地供应计划进行指导,同时叠加中央加强金融监管等,近两个月土地市场热度略有缓和,但整体热度仍较高。
同时在6月份东莞土拍的新探索:当地土拍不在是价高者得,6月6日,东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,规则显示“网上报价达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称“终次报价”),以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。”
房企融资渠道收紧,周转速度加快
房企层面,2019上半年代表企业销售金额保持增长。
同时各房企拿地表现开始分化,据统计20家品牌房企上半年在二线城市拿地金额占比为60.6%,较去年全年提高了9.1个百分点,为近七年来的最高值;一线和三四线城市拿地金额占比分别降至13.4%和26.0%。
2019年上半年房企的融资环境先松后紧,企业融资收紧预期强化。上半年,监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,地产金融政策从严的总基调保持不变。
受融资环境和市场环境影响,多数企业顺应变化,加快推盘,提高项目周转速度,围绕销售目标狠抓回款,保证资金流动性。投资端,品牌企业审慎拿地,适当补仓,拿地区域主要聚集在有国家重点规划支持的城市群及区域核心城市。
下半年走势清晰可见
2019年开局全国房地产市场销售小幅调整,金三银四期间受整体环境优化影响,销售规模略有反弹,但4月以来中央层面再次强调“房住不炒”总基调及“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,政策收紧预期增强,叠加前期积压的需求集中释放后,需求释放积极性进一步减弱。
政策面的坚持,加上各环节的数据,下半年的走势已经清晰见,“稳”字仍然当头。
同时由于区域特殊性,部分城市存在政策微调的可能性仍在,特别是目前承压较为严重的一线和三四线城市。
